올해 모기지 갱신을 앞두고 있다면 머지않아 대출기관으로부터 새로운 금리와 함께 서명란이 포함된 갱신 안내서를 받게 된다. 많은 사람들은 이를 받은 지 며칠 만에 별다른 고민 없이 서명하고 절차를 마무리한다. 간편하기 때문이다. 하지만 바로 그 점이 문제다. 한 번의 서명으로 앞으로 수년간 가계에서 가장 큰 지출 가운데 하나가 사실상 확정되기 때문이다.

모기지 갱신과 관련한 조언은 대부분 금리에 초점을 맞춘다. 물론 금리는 중요하다. 하지만 실제로 소비자들이 조용히 손해를 보는 부분은 갱신 절차와 일정, 제출 서류, 계약서의 세부 조항이다. 캐나다에서 모기지 갱신이 어떻게 진행되는지, 그리고 서명하기 전에 반드시 알아야 할 주요 시한과 함정을 짚어본다.

사상 최대 규모의 모기지 갱신 물결

현재 캐나다는 역사상 가장 큰 규모의 모기지 갱신 시기를 맞고 있다.

캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 이미 150만 가구 이상이 더 높은 금리로 모기지를 갱신했으며, 올해 안에 추가로 약 100만 가구가 새로운 조건으로 계약을 체결할 예정이다.

갱신 시점이 오기 전에 금리가 더 내려가기를 기대했다면 상황은 녹록지 않다. 캐나다 중앙은행은 7월 15일 기준금리를 2.25%로 동결하며 여섯 차례 연속 금리를 유지했다. 다음 금리 결정은 9월에나 이뤄진다. 결국 누구도 대신 해결해 주지 않는다. 최종 결과는 얼마나 철저하게 갱신 절차를 준비하느냐에 달려 있다.

① 만기일을 확인하고 120일 전부터 준비하라

모기지 갱신은 은행이 연락하는 순간 시작되는 것이 아니라, 본인이 준비를 시작하는 시점부터 시작된다.

먼저 기존 모기지 계약서나 금융기관 온라인 계정에서 정확한 만기일을 확인하고, 만기 4개월 전을 알림으로 설정하는 것이 좋다.

대부분의 금융기관은 만기 약 120일 전부터 갱신 금리를 미리 확정하거나 다른 금융기관으로 갈아타기 위한 신청을 허용한다. 이 기간 동안 금리가 오르면 미리 확보한 낮은 금리를 유지할 수 있고, 반대로 금리가 하락하면 더 낮은 금리를 선택할 수 있는 경우가 대부분이다.

사실상 비용 없이 선택권을 확보할 수 있는 제도지만, 이를 활용하지 않는 소비자가 적지 않다.

② 금융기관이 반드시 제공해야 하는 법적 의무를 알아야 한다

연방 규제를 받는 금융기관에서 모기지를 이용하고 있다면, 금융소비자청(FCAC) 규정에 따라 대출기관은 계약 만료 최소 21일 전에 갱신 안내서를 보내야 한다.

또한 갱신을 거부하기로 결정한 경우에도 최소 21일 전에 동일한 기간을 두고 이를 통보해야 한다.

다만 문제는 21일이라는 기간이 법적 최소 기준일 뿐 소비자에게 충분한 준비 기간은 아니라는 점이다. 불과 3주 만에 여러 금융기관의 조건을 비교하고 다른 곳으로 대출을 이전하기란 쉽지 않다. 그래서 만기 120일 전부터 준비해야 하는 이유가 더욱 중요해진다.

③ 갱신 안내서는 '최종 제안'이 아니라 '첫 제안'이다

많은 금융기관의 갱신 안내서는 소비자가 별다른 조치를 하지 않아도 자동으로 갱신되도록 설계돼 있다. 이 경우 게시금리(posted rate)가 적용되거나 금융기관이 제공하는 최적의 조건보다 불리한 단기 상품으로 갱신되는 사례도 적지 않다.

안내서를 그대로 서명하는 것은 편리할 수 있지만, 캐나다 개인 재무관리에서 가장 비싼 '편의'가 될 수도 있다.

FCAC의 최근 조사에 따르면 전체 모기지 보유자의 13%는 금리 협상이 가능하다는 사실조차 몰랐으며, 37%는 단순히 기존에 거래하던 은행이라는 이유만으로 같은 금융기관을 선택했다.

금융기관들은 이러한 소비자의 관성을 잘 알고 있다. 하지만 "이것이 정말 최선의 금리인가"라는 질문 한마디는 아무런 비용도 들지 않으며, 모기지 기간 전체를 놓고 보면 수천 달러를 절약하는 결과로 이어지는 경우가 많다.

④ 금융기관을 옮길 가능성에 대비해 서류를 미리 준비하라

협상력을 확보하려면 실제로 다른 금융기관으로 이동할 수 있다는 점을 보여줘야 한다.

이를 위해 최근 급여명세서 또는 소득 증빙자료, 최신 모기지 명세서, 재산세 고지서, 정부 발행 신분증 등을 미리 준비하는 것이 좋다. 자영업자의 경우 최근 2년간 세금평가 통지서(Notice of Assessment)도 함께 준비해야 한다.

다행히 2024년 말부터는 연방 금융감독청(OSFI)이 단순한 금융기관 변경(switch)에 대해서는 스트레스 테스트 재심사를 요구하지 않도록 제도를 변경하면서 과거보다 금융기관을 옮기기가 한층 쉬워졌다.

다만 협상에 나서기 전에 자신의 재정 상태를 먼저 정확히 파악해야 한다. 소득과 저축률, 순자산, 현금흐름은 금융기관이 대출 조건과 금리를 산정할 때 가장 중요하게 살펴보는 요소들이다.

⑤ 기본 선택이 아닌 자신의 상황에 맞는 대출 기간을 선택하라

갱신 안내서는 대체로 5년 고정금리를 기본 선택으로 제시한다. 그러나 이것이 모든 사람에게 가장 적합한 선택이라는 의미는 아니다.

향후 금리 전망과 해당 주택에 얼마나 오래 거주할 계획인지, 그리고 월 상환액의 안정성을 얼마나 중요하게 생각하는지를 종합적으로 고려해 대출 기간을 결정해야 한다.

물론 모두에게 적용되는 정답은 없다. 3년 고정과 5년 고정 가운데 어느 쪽이 유리한지는 개인의 재정 상황과 향후 계획에 따라 달라질 수 있다.

준비된 사람이 유리한 갱신 절차

모기지 갱신은 몇 안 되는 금융 이벤트 가운데 하나로, 중요한 마감일이 이미 본인이 가지고 있는 계약서에 명확히 적혀 있다.

만기일을 확인한 뒤 최소 120일 전부터 준비를 시작하고, 갱신 안내서를 단순한 통지서가 아닌 협상의 출발점으로 받아들이는 것이 중요하다. 또한 언제든 다른 금융기관으로 이동할 수 있도록 관련 서류를 미리 갖춰두는 것이 협상력을 높이는 핵심이다.

모기지 갱신 절차는 철저히 준비한 사람에게는 보상을 주지만, 아무런 준비 없이 관성적으로 움직이는 사람에게는 그 대가를 치르게 만든다. 단 5분 만에 서명하고 끝내는 차입자가 되어서는 안 된다.